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关于外籍人士的购房流程

经国务院同意,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

《意见》明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。其中包括:严格境外机构和个人购房的管理,规定境外机构在境内设立分支、代表机构,境外个人在境内工作、学习超过1年的,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,规范了境外机构和个人的购房手续。

一季度外资疾投45亿美元买房

在业内已流传一周的限制外资炒房政策,昨天终获官方证实。在调控风暴中逆流而至的境外炒房资本,将迎接建设部、商务部、国家发改委、央行、国家工商总局、国家外管局联手的全面“过滤”。

从外资投资、开发经营境内房地产、购买房产等三大方面,六部门正式对外资进入楼市全面“设卡”。

■■政策焦点:

●外资购房必须实名制

●不呆满一年不得购房

新华社昨天发布消息证实,经国务院批准,建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。实际上,《意见》全文此前一周在业内就已悄然扩散。

《意见》最引人注目的政策,是外资购房“实名制”政策。只有在中国境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

香港软银金汇投资公司业务总裁温天纳分析,“设卡”提高门槛,目的绝非是不许境外人士到中国买房,而是希望保留那些实力强、希望长期持有物业的外资,过滤掉那些实力不强、以投资炒作套利为目的的投机资本,避免巨额外资反常地“快进快出”。

北京、上海目前集中吸引了九成以上房地产外资,设限政策出台的背景,是外资在中国两年多来“过度热情”的凶猛扩张。官方首次披露的数字显示,经历了去年的爆发式买楼后,今年以来,外资投资房地产增长速度依然迅猛。仅今年一季度,外资在中国购买建筑物的资金就高达45亿美元,超过去年全年。

■■执行仍等待细则

温天纳认为,“住宅市场是楼市最重要的部分,新的限制将减轻外资对本地楼市的冲击,为部分地区房地产过热降温。”

在国际货币基金组织的成员中,有130多个成员国对外资进入房地产市场设有严格限制。但对中国房地产调控最新一道“令牌”,有舆论认为,执行起来仍有很多困难,比如实名制仍比较含糊,如果境外资金找境内人士代购,应该怎么进行有效管理?如何界定自住房?这些都需要等相关部门进一步出台细则加以明确。

外资炒楼三大路径被重点“关照”

外商进行房地产投资

●准入限制:外资必须在境内成立房地产企业,获得由商务部门和工商部门颁发的一年期批准证书和营业执照,才能投资非自用房地产;

●资本金限制:投资总额超过1000万美元(含),注册资本金不得低于投资总额的50%;

●转让、并购限制:股权和项目转让、境外投资者并购境内房地产企业,必须由商务部门进行审批。

外资进行房地产开发

●三类企业不批外汇借款结汇:注册资本金未全部缴付的、未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的,不得办理境内外贷款,外汇管理部门不予批准外汇借款结汇;

●合同条款规范:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

境外机构和个人购房

●资格限制:只有境外机构在境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人,具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格,不得购买非自住商品房;

●规避“一人购多套房”:购买必须采取实名制。

专家指出调控楼市首先要严审土地交易

对于被传得沸沸扬扬的有关外资炒房的话题,北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆昨天指出,限制外资炒房确实是目前的政策焦点,但调整地方政府的土地政策,严审土地交易,更应该是房地产调控的重中之重。

中国火热的房地产业,近年来不仅吸引了国内资本的投资热情,美林、花旗、高盛这些叱咤国际市场的资本大鳄,也纷纷加快了进军中国房地产市场的步伐。“中国对外资进入房地产的门开得很小,而且中国已经从泰国的房地产泡沫中学到了很多经验,有很多措施可以管理,我们不必对此过于紧张。”徐滇庆表示。

就在昨天,建设部等六部门刚刚联合对外资进入中国房地产市场作出了明确的规范。徐滇庆对此的点评是,“近期的外资进入步伐的确过快,如何对外资进入进行有效的监管是目前的重点所在,不过目前外资在中国房地产的投资不到房地产总投资的5%,社会舆论不必为此过于紧张。”

“土地资源有限”、“个人住房紧缺”是限制外资炒房政策出台的直接原因。而徐滇庆相信,政府的土地政策应该是房地产调控的重中之重。“土地政策如果是完全按照市场价格进行公开拍卖,那一定会出现过多的高利润的豪华型住宅。这样对普通老百姓是极为不利的。”徐滇庆认为,政府在制定政策时应该考虑中低收入者的实际情况,严审土地交易,“通过增加小户型,使得中低收入者有能力购买到房子,这样才能从根本上改变高档住宅盛行市场的现实”。

 

 

 

 

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